Comment obtenir un prêt immobilier sans apport en 2021 ?

pièce de monnaie

Dans un prêt immobilier, qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel de l’emprunteur est une somme d’argent qu’il possède. Il peut provenir d’un héritage, d’un compte d’épargne ou d’un don de charité. Cet argent, que l’emprunteur possède déjà, devient un apport lorsqu’il accepte de l’utiliser pour aider à financer son projet immobilier.

Avant de financer l’achat d’un logement, aucune loi n’impose un engagement personnel minimum. Si chaque banque est libre de fixer ses propres conditions en la matière, il est habituel que les établissements financiers demandent un minimum de 10 % d’apport personnel avant d’approuver un prêt immobilier pour un client.

Ce chiffre est généralement exprimé en pourcentage, et il est calculé en fonction de la valeur de la caractéristique souhaitée. Si la valeur du bien immobilier souhaité est calculée à 200 000 €, et que l’emprunteur peut apporter 20 000 € personnellement, cet apport sera évalué à 10%. Les 180 000 € restants seront demandés à la banque. Bien entendu, plus l’apport personnel est important, plus il sera facile de boucler le prêt.

Quels sont les biens à mettre en avant pour un crédit immobilier sans apport ?

Lors d’une demande de crédit immobilier sans apport, les établissements prêteurs, notamment les banques, se concentrent sur le profil du demandeur de prêt afin de s’assurer que le prêt sera remboursé dans les temps. Un emprunteur doit prouver à son organisme de crédit immobilier, même sans apport, qu’il est en mesure de rembourser ses dettes dans les délais : ainsi, le dossier à déposer pour demander le prêt immobilier doit présenter le patrimoine de l’emprunteur.

Le profil du futur emprunteur

Les banques ciblent les jeunes investisseurs et les primo-accédants de moins de 40 ans pour l’attribution d’un prêt immobilier sans apport. L’âge de l’emprunteur, ainsi que sa situation familiale, seront des facteurs pris en compte. En ce qui concerne les documents prouvant le statut de travailleur, les banques privilégient les jeunes actifs qui sont en CDI : dans le dossier de demande de prêt, cela démontrera la stabilité professionnelle et donc financière du demandeur d’un prêt immobilier sans apport.

Les revenus et le profil bancaire

Toutes les banques, surtout lorsqu’elles accordent un prêt sans apport, examinent attentivement les éventuels problèmes de compte bancaire. Pour ce faire, elles examinent les problèmes de paiement et les découverts bancaires. Le demandeur doit démontrer qu’il n’est pas en détresse financière auprès d’autres institutions financières (comme d’autres découverts bancaires ou une accumulation de crédits). Si la demande est exempte de tout antécédent négatif, comme une interdiction bancaire, un historique de dettes potentielles ou de nombreux rejets de prélèvement automatique, elle aura plus de chances d’être acceptée.

La banque prêteuse prend en compte les mouvements financiers de l’emprunteur, ses investissements potentiels, et surtout la possibilité d’évolution des salaires afin de déterminer la capacité du propriétaire à rembourser le prêt et ensuite débloquer les fonds.

Le taux d’endettement et la quantité d’argent restant pour vivre

La régularité des remboursements mensuels d’un prêt est déterminée par la stabilité de l’emploi de l’emprunteur ainsi que par la valeur de son espérance de vie restante (= gains – charges). L’établissement de crédit vérifiera donc que le futur emprunteur a de solides compétences en matière de budget et qu’il disposera de suffisamment d’argent pour vivre pendant la période de remboursement du prêt. Il examinera également le loyer actuel de l’emprunteur pour s’assurer que la future mensualité ne sera pas trop chère en comparaison. Un taux d’endettement immobilier supérieur à 35% ne sera pas accepté par l’établissement prêteur pour tout prêt immobilier, mais encore plus pour un prêt immobilier sans apport.

Le bien à acheter

Le patrimoine du bien immobilier à acquérir doit figurer dans le dossier d’une demande de prêt immobilier sans apport. Par exemple, l’emprunteur doit démontrer que le prix de son futur logement est comparable à la moyenne de la région. Les banques acceptent mieux certains endroits qui profiteront des futures grandes initiatives urbaines.

La banque pourra ainsi s’assurer que la future acquisition sera revendue à un prix permettant de couvrir le solde du prêt. En d’autres termes, il s’agira d’une garantie bancaire. De cette façon, si vous n’êtes pas en mesure de respecter vos obligations de remboursement, votre banque aura le dessus.

Les conditions d’obtention d’un crédit immobilier sans apport

Pour emprunter de l’argent sans verser d’acompte, vous devez être solvable et en bonne santé financière. Mais ce n’est pas tout : « Au-delà de la tenue du compte, le comportement en matière de dépenses est hautement crucial ». Trop de crédits à la consommation, des sorties d’argent inconsidérées, des jeux en ligne sont perçus négativement par les banques. » En un mot, projetez l’image d’un patron responsable.

  • Vous devez rassurer votre banque. Tentez de trouver un équilibre entre le crédit à la consommation et les financements inutiles. Il en va de même pour le crédit renouvelable. Démontrez votre capacité à rembourser le prêt immobilier. Si vous êtes locataire, soyez prudent sur le saut de charge. « Si un emprunteur paie 400 € de loyer et que sa mensualité de crédit est prévue à 800 €, le dossier sera rejeté », met en garde Philippe Taboret.
  • Critères bancaires : surveillez votre reste à vivre. Une fois la mensualité de crédit payée, c’est ce qu’il vous restera. Pour les banques, c’est un critère essentiel. Elles regardent notamment le trajet domicile-travail et le budget des déplacements. Si le reste à vivre est insuffisant pour couvrir ces charges et ainsi répondre aux besoins du ménage, le prêt peut être refusé. En général, le « reste à vivre » (après impôts) pour un couple est d’environ 1 300 à 1 500 € par mois, plus 300 à 500 € pour chaque enfant à charge (chaque banque fixe ses propres conditions).
  • Mettez de l’argent de côté. Les banques exigent un montant minimum d’épargne résiduelle pour accorder un prêt. Cette somme équivaut normalement à trois à six mois de mensualités. Elle est suffisante pour faire face aux imprévus (travaux par exemple) sans mettre en péril vos remboursements. Pour tous les types d’emprunteurs, cette épargne résiduelle est indispensable (primo-accédants, achat-vente, investisseurs, etc.). N’oubliez pas que si votre plan de financement est trop restrictif, si vous n’avez pas assez de liberté de manœuvre, votre prêt immobilier sera refusé, que vous ayez versé ou non un acompte.

Voici quelques conseils pour trouver le meilleur prêt immobilier sans apport

  • Obtenez la confiance du créancier. La première étape pour gagner la confiance d’un prêteur hypothécaire est de lui fournir un dossier complet (fiches de paie, relevés bancaires, déclarations d’impôts…). Il est également essentiel de lui présenter un projet immobilier réalisable, accompagné des documents fournis par le promoteur ou le vendeur.
  • Comparez les banques ! Avant de contracter un prêt sans apport personnel, il est essentiel de comparer les banques pour voir laquelle propose la meilleure offre. Vous pouvez consulter les taux des prêts immobiliers en temps réel et en un coup d’œil, en fonction de votre profil et du type de prêt.
  • Utilisez les prêts complémentaires à votre avantage. Il est judicieux de se renseigner sur les prêts immobiliers complémentaires (PTZ+, prêt conventionné, PAS, prêt 1% logement, etc.) qui pourraient être utilisés pour constituer un semblant d’apport personnel.
  • La réassurance se fait par le biais d’une garantie. Vous êtes considéré comme un profil à risque pour l’établissement financier si vous souscrivez un véritable prêt sans apport. Dans ce cas, vous pouvez le rassurer en demandant à un tiers, par exemple un proche, de se porter garant de votre prêt immobilier. Cette démarche peut faciliter le recours à l’application.
  • Souscrivez la meilleure assurance de prêt que vous pouvez vous permettre. Pour réduire le risque de non-remboursement de votre prêt immobilier, la banque prêteuse vous demandera de souscrire une police d’assurance de prêt, comme pour tout autre prêt immobilier. Les clients peuvent désormais assurer leurs prêts par l’intermédiaire d’entreprises autres que les banques, grâce à la loi Lagarde, qui a mis fin au monopole des banques sur les assurances de crédit immobilier en 2010. Vous pouvez faire une simulation (gratuite) en ligne de l’assurance de prêt immobilier pour obtenir le devis qui correspond le mieux à vos besoins.
  • Faites preuve d’adaptabilité. Il n’est pas rare que votre banque soit mécontente si vous souscrivez votre assurance de prêt auprès d’un concurrent. Même si c’est illégal, elle peut vous informer que le taux qu’elle vous propose n’est pas le meilleur. Sachez que si une meilleure offre se présente, vous pouvez changer gratuitement d’assurance de prêt à tout moment pendant la première année de votre prêt (loi Hamon) ou chaque année à la date anniversaire (loi Bourquin), et ce pendant toute la durée de votre prêt !

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *